帮助纽约市房主做出决定的六个因素

导读 曼哈顿和布鲁克林的房地产市场有一个白色的温泉。最近的 UrbanDigs 数据表明,曼哈顿的势头可能会持续到秋季。它表明,在劳动节(9 月 6

曼哈顿和布鲁克林的房地产市场有一个白色的温泉。最近的 UrbanDigs 数据表明,曼哈顿的势头可能会持续到秋季。它表明,在劳动节(9 月 6 日)和 9 月 8 日之间,市场上的挂牌量增加了大约 15%。 通常情况下,新挂牌活动占已签署合同的数量,因此现在新挂牌量的激增表明曼哈顿的市场状况火热,有利于卖家,可能会持续到秋季。但这是否意味着正在考虑出售可能性的房主应该这样做?这取决于。

如果没有立即出售房产的需要,那么就没有什么神奇的公式可以找出出售公寓的最佳时间或理想的市场条件——尤其是在纽约市。

相反,决策更像是一个过程,在这个过程中,潜在卖家应该权衡各种市场力量,确定他们在市场中的独特地位,并评估市场的实时状态。这从宏观层面开始,并根据卖家的个人情况而定。

毕竟,归根结底,只有两件事很重要:卖家可以从他们的房产中获得多少钱,以及完成交易需要多长时间。

考虑到这一点,潜在卖家及其代理人在决定是否在特定时间上市时需要考虑六个因素:供应、需求、相对需求、再供应速度、价格趋势和上市天数(卖家动机)。作为案例研究,我将分解两种相关但完全独立的公寓类别的超本地市场动态:两居室、两浴室的合作公寓与曼哈顿约克维尔附近的公寓转售,使用整月2021 年 7 月的数据。

1. 供应

首先要考虑的因素是当前的市场供应。这意味着查看特定社区市场上有多少单位具有相同的卧室数量、价格点和实用程序。

至于我们的 Yorkville 案例研究,7 月份的新房源数量在公寓和合作公寓之间相当平衡。在子社区和卧室数量层面,有更多的合作公寓进入市场。由于曼哈顿的合作公寓数量比公寓多近三比一,预计会出现不平衡,然而,只有 11 套合作公寓 8 套,这表明合作公寓市场略为紧张。

2. 需求

有了供应,房主接下来应该看看需求。这意味着考虑有多少买家在您的特定社区寻找具有您单位的卧室数量、价格点和建筑类型的房产。

7 月,Yorkville 市场活跃,7 月曼哈顿的合作公寓和共管公寓签订了 1,200 多份合同,Yorkville 签订了 15 份合同。与表明合作公寓市场略微趋紧的供应相比,7 月份的需求数据在约克维尔与曼哈顿和整个上东区的分布更为均匀——这表明买家有选择权。

3. 相对需求

第三是相对需求,即待售(需求)和活跃上市(供应)之间的比率。它告诉卖家在他们给定的市场中是否有更多的买家或卖家,以及这两组人中的哪一组持有杠杆。换句话说,这是看每个市场相对于标准卖方市场的强弱程度。

回到我们的案例研究——通过查看相对需求,我们了解到约克维尔的公寓卖家的杠杆率通常低于预期。深入研究卧室数量,我们发现约克维尔的两居室公寓卖家仅比买家略有优势,而合作公寓卖家则享有非常强大的影响力。这意味着:已经为自己的房产定价的合作公寓卖家可能不需要谈判,因为买家会竞争。

4. 补给速度

接下来,看看再供应速度,它衡量上个月给定市场的净收益。这告诉卖家他们每个月可以期待多少竞争。

通过这个镜头,我们可以看到约克维尔的合作公寓净供应在 7 月份出现短缺,而公寓供应似乎更多。然而,当仅查看 Yorkville 的两居室房产时,我们发现公寓更难更换。这里的含义是,在如此低的更换率下,买家可能对完成公寓交易感到更加紧迫。

5. 价格趋势

查看价格趋势以了解市场的交易情况,这将使您了解您是否能够获得所需的价格。

在整体水平上,7 月份约克维尔的价格比上一年全面上涨。虽然这表明买家可能愿意支付更高的价格,但仔细观察 Yorkville 两居室公寓会发现,公寓和合作公寓的中位价均有所下降,这表明卖家可能没有看到其他行业的溢价。

6. 上市天数

最后,查看市场上的天数以了解销售需要多长时间。

在我们的案例研究中,卖家处于有利地位:公寓和合作公寓的上市时间似乎相当一致,签署交易大约需要等待两个月。然而,请注意,约克维尔两居室合作公寓的交易签署时间比合作公寓和约克维尔两居室公寓的整体市场平均水平快几周。这表明需要立即出售的卖家可能不需要大幅打折以快速完成交易。另一方面,需要快速交易的约克维尔两居室公寓卖家可能需要多打几折。

把它放在一起

总而言之,约克维尔的两居室公寓卖家本可以在 7 月或 8 月上市,但供应、需求和价格趋势的结合表明,正确的定价——或在市场层面——尤其重要,以便避免夸大上市时间或降价。现在似乎是在约克维尔列出两居室合作公寓的更好时机。卖家似乎在 7 月份支持市场,尽管缺乏上涨的价格行动也表明从一开始就获得了正确的价格。

虽然考虑这些指标并不是衡量市场的万无一失的方法,但总比将手指伸入风中要好。房地产是一项错综复杂的业务。但是知道要查看哪些数据以及如何利用这些数据可以帮助您和您的代理人决定是该出售还是等待的好时机。

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