房地产繁荣不是泡沫但当利率上升时房价可能会下跌

房地产繁荣不是泡沫——但当利率上升时，房价可能会下跌。就业和普遍衰退方面的真正后果不会像大萧条时期那样到来，但许多购房者会对他们在未来几年支付的价格感到失望。

从 2013 年到 2020 年上半年，房价每年上涨 4% 到 5%。这是一个经济和利率相当稳定的时代，但人口增长放缓。(人口有助于推动住房需求。)但在 2020 年夏天，房价开始加速上涨。

低抵押贷款利率推动了 2020 年末和 2021 年初的房地产繁荣。美联储将新印刷(虚拟印刷)的美元注入金融体系，从而压低了利率。抵押贷款利率起初下降的速度有点慢，但到 2020 年 7 月已达到 3.0%，创历史新低。

曾希望在 2023 年或 2024 年购买房屋的家庭对抵押贷款利率较低的房屋进行了计算，发现他们可以在 2020 年购买。他们确实购买了。与此同时，一些公寓居民认为远程工作在房子里会更舒适，进一步刺激了需求。

自 2019 年底以来，美国的房价上涨了 24%，是全国所有地区的平均房价。

多少应该价格已经上涨?一个常见的房价理论模型表明，抵押贷款利率从 4.0% 下降到 3.0% 应该会将价格推高约 25% 到 30%。

我们在现实中通常不会看到这样的变化，因为当利率下降时，通常是因为经济疲软，住房需求疲软。今天，理论模型更有意义，因为潜在的购房者大多保住了工作，而且他们还收到了刺激资金。因此，我们正处于利率下降但收入强劲的特殊时期。

如果房屋建筑商建造大量新房，影响会更小。尽管他们在 2020 年底加大了新房的建设力度，但由于可建造地块、建筑材料和技术工人的限制，他们无法继续增加建设。

当资产价格因对价格上涨将继续到来的猜测而被推高至基本价值之上时，就会出现泡沫。“大傻瓜”理论资产认为，一个人购买资产可能是傻瓜，但只要有一个更大的傻瓜在未来某个时候以更高的价格购买资产，它就会成立。

我们目前可能有一些人为了炒房而购买房屋，但少数这样的买家并没有定义泡沫。与 2000 年代初期不同，抵押贷款承销标准并未下降。同样与 2000 年代初不同的是，相对于潜在的人口需求，我们并没有建造太多的房屋。

这并不意味着今天的房子是值得购买的。正如房价随着利率下降而上涨一样，当利率上升时，房价可能会下跌。由于房价上涨的长期趋势，这并不是锦上添花。自 1975 年(良好数据开始时)以来，平均每年增长 4.5%。然而，利率的急剧上升可能会引发卖家降价。

近期长期国债收益率上升，抵押贷款利率将逐步与国债同步调整。如果美联储停止每个月购买证券——他们明年很可能会这样做——那么今天购买的房屋在两年后的价值可能会减少 30%。这听起来很难看，但即使转售价值下降，拥有房屋的好处仍将继续。

对整体经济而言，房价回落也不错。大多数房主只会放弃他们在一两年内获得的未被承认的收益。大部分非房主在很大程度上不会受到影响。一些在这个繁荣早期买房的人会得到账面收益，而那些买晚的人会出现账面损失。但是，对于打算在房子里居住多年的房主来说，账面损失并不坏。

考虑买房的普通家庭应该出于基本考虑：这是适合我们家庭的房屋吗?我们能负担得起吗?如果答案是“是”，那么即使价格可能会下降一两年，也请继续购买。

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