CMBS救济查询继续攀升 请求金额超过1000亿美元

在本月的头两周里，寻求从服务机构获得救济的商业抵押贷款支持证券(CMBS)借款人的数量几乎翻了一番，使该公司的债务总额达到$1000亿英镑。

此外，在这段时间里，拥有证券化的房地美(Freddie Mac)、联邦担保贷款的借款人的请求猛增了惊人的500%，因为这些赞助商试图利用政府赞助的企业(GSE)正在部署的COVID-19救济努力。

惠誉评级公司(Fitch Ratings)今天上午发布了这一数据，此前它从该行业四大主要服务机构——Key Bank、富国银行、米德兰贷款服务公司和伯克迪亚商业抵押贷款公司(Berkadia Commercial Mortgage)收集了数据。

就在一个月的时间里，从3月中旬病毒的全面影响开始，服务机构进行的救济调查数量已经超过了5,400次，这是一个了不起的，但有点可预测的，从疫情爆发后头几个星期出现的大约2,600次请求中攀升。

自这一大流行病爆发以来，在中美证券市场的大约5838亿$证券化产品中，总共约有17%的借款人向贷款服务机构寻求某种形式的援助，或者至少探索他们的选择。 根据惠誉公司的分析，对旅馆、零售和多家庭财产的抵押贷款约占救济调查的75%，经审查并随后转入因COVID-19而特别偿还的贷款约$85亿，约占目前尚未偿还的CMBS债务的1.5%。

借款人最常见的要求仍然是延期付款，然后是重新分配准备金，以处理债务或业务费用资金短缺，然后免除因业务关闭而造成的违约。 借款人继续向服务机构报告，租户仍在发送不付款通知，而且由于政府的授权，他们也在因业务关闭而挣扎。

据惠誉称，在截至4月12日的两周内，又有2,777名渠道借款人（约515亿$证券化抵押贷款）向各自的服务机构寻求与COVID-19有关的救济。 在同一期间，在单一资产单一借款人(SASB)CMBS交易中又有47个担保人寻求减免，使89个SASB的债务总额达到178亿$。

有了这些最新的救济调查数字，30天的累计总数现在是5420项请求，总额$1007亿。

随着对借款人的压力加大，在惠誉跟踪的最近两周期间，由于COVID-19的困难，113笔新的抵押贷款共计57亿$，被送往特别服务。 目前，有200笔贷款，价值85亿$，在尚未偿还的CMBS债务中，有2%以下的贷款被送到特殊服务机构进行修改或重组。 由于拖欠率不可避免地在夏季几个月上升，惠誉预计，特殊服务贷款数量将保持上升轨迹。

据领导这份报告的惠誉结构化金融(Fitch)高级主管亚当·福克斯(Adam Fox)表示，问题在于这种现象会拖多久，90天的忍耐是否足以应对未来几个月的预期。

葛兰素史克资金的多重借款人已经能够利用政府提供90天忍耐的计划，但根据惠誉的说法，对于大多数正在处理经营业务的借款人来说，90天的停顿是不够的，这些业务更直接地与经济停滞联系在一起，一旦事情恢复，就需要更长的时间才能恢复。

福克斯在准备好的讲话中表示：“没有90天的标记能让旅行者回来，恢复消费者信心，使商业业务恢复正常。 “拥有酒店的借款人和拥有非必要租户的零售资产的借款人将需要更多的时间来收回。

过去几周来曾与商业观察(CommercialObs)交谈过的服务人员和分析师指出，商业CMBS是最直接的问题，由于政府针对住房的救济努力，联邦政府支持的证券化多家庭贷款在近期不太受关注。 根据3月24日宣布的救助计划，房地美资本市场执行交易的借款人可以要求暂停90天的债务支付。 对于商业CMBS来说，90天的债务偿还延迟对借款人、服务机构和债券持有人来说可能是个问题。

在截至4月12日的两周内，房地美证券化产品的服务机构经历了540次救济调查，根据惠誉的说法，借款人总数扩大到645人，$8.102亿债务；到目前为止，这些借款人已经避免了特殊的偿还转移。

惠誉预计，更多的救济请求即将到来，更多的特殊服务转移将在拉斯维加斯和奥兰多等依赖旅游业的市场或由大型雇主推动的地区进行交易。

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