缺乏关于公寓缺陷的信息使整个市场处于不稳定状态

一系列的缺陷，不良的建筑标准和监管失灵对公寓业主，居住者和购买者都具有严重的影响。

不幸的是，对这个行业失去信心的恐惧成为现实。我们的研究表明，缺乏有关建筑缺陷的可靠信息是造成危机的关键因素。

大约一年前，我们与新南威尔士州的六个行业合作伙伴启动了一个名为“紧凑型城市中的裂缝：多单元分层房屋中的缺陷的解决”的研究项目。背景是紧凑的城市规划政策，并迅速转向澳大利亚城市的公寓生活。

新南威尔士州和其他州的城市发展战略依赖于密度较高的城市，这些城市拥有更多的多单元分层产权住宅。在人类和经济建设的缺陷危机的影响可能会破坏这些策略。

即使有我们的资源，获取有关新州公寓楼缺陷范围和性质的数据仍然是一个挑战。个人购买者和所有者必须面对更大的障碍。

这种缺乏信息获取的方式对支撑房地产销售的“买方当心”原则提出了明确的挑战。它在买卖双方之间造成的不平衡是经济学家称之为“ 信息不对称 ”的一个典型例子。

为什么这对整个公寓市场都重要?

诺贝尔奖获得者乔治·阿克洛夫(George Akerlof)解释说，在受信息不对称影响的市场中，商品的价格和质量如何趋于逐渐降低到仅剩最低成本的“柠檬”的地步。当买家无法分辨优质和劣质产品之间的区别时，他们通常会选择最便宜的产品。这迫使更高质量的产品退出市场。

卖家也可以利用这种情况向消费者隐藏劣质产品。他们甚至可能与销售更高质量产品的竞争对手收取相同的费用。

尽管一些不道德的卖家可能会在短期内获利，但由于信心和价格与质量之间的联系受到破坏，每个人的整体利润都会下降。最终，整个市场可能崩溃。

具有以下两个特征的市场风险最高：

–卖方因向买方提供信息或无法有效披露信息而没有获得奖励

–购买者无法区分不同产品的质量，就像公寓开发中那样。

如果购买者在购买时无法轻松检查产品，就更可能出现这些问题，例如从计划中购买的公寓。

当卖方将产品出售给多个购买者时(这也是公寓开发中的典型现象)，这可能会增加信息不对称的影响。

独立房屋的购买者可能能够以对整个建筑物的独立检查为条件进行出售。但是，此类条款很难在多单元建筑物中公寓的计划外销售中进行谈判。

对于每个购买者来说，委托这样的检查也太昂贵了。买家要等到定居后才能组织建筑物的联合检查，这大大增加了他们的风险。

尽管新南威尔士州的新缺陷担保计划确实需要进行检查，但它是在所有权转让后发生的。

对购房者的负面影响具有溢出效应，因为信息不对称意味着整个公寓住房领域的风险正在增加。

负面报道，例如易燃覆层和缺陷丑闻，可能会导致整个市场的价值下降，而不管单个开发项目的质量如何。同时，财务和保险费用增加。

对于后续的买家来说，问题仍然存在。由于不良的记录保存或保密协议，常常无法获得有关缺陷的信息。具有讽刺意味的是，这首先增加了导致问题出现的信息不对称性。

我们该怎么办?

为了减少信息不对称，买卖双方往往会采取两种主要的行为方式：信号传递和筛选。

信号涉及卖方将其产品的更高质量间接标记给买方。例如，信誉良好的开发人员可以使用保修和品牌或质量标志，证书和奖励作为其高质量作品的标志。买家很可能愿意为更高质量的产品支付更高的价格，而从长远来看，它们不会花费更多。

至关重要的是，只有在信号可信的情况下，信号传输才有效。当前，没有针对特定建筑的质量认证和保证，只有通用标准，例如国际ISO 9001：2015。

而且，独立第三方认证的管理负担和成本使许多小公司不可行。因此，像ISO 9001这样的工具可能对公寓领域中有效的信号传达价值非常有限。

新南威尔士州建筑专员正在支持行业评级系统，该系统将使信号更好。数据挖掘将用于识别有风险的参与者和凤凰运营商。它应在2021年之前在公寓领域生效。

筛选涉及购买者投入时间和资源来发现缺陷的可能性。这包括检查可用记录以及卖方及其代表的行为。但这增加了购买者的成本，这使他们在市场上处于不利地位。

建筑物开发过程中的利益相关者应被迫发布此信息。新南威尔士州关于计划外合同销售的新法律将增加卖方的披露义务，并为买方提供更强有力的保护。重要的是，卖方必须至少在结算前21天确认开发过程中所做的重大变更。

涉及独立专家建筑物检查的类似要求将帮助买方在最终确定购买之前更好地了解缺陷的风险。

另一个积极的举措是新的《设计和建筑从业人员法案》要求将已宣布的外观设计和竣工图交政府。建筑事务专员表示，这些将在易于访问的平台上提供。

这将使购买者能够在关键建筑物移交之前，随着开发进度检查信息。这是向每个获许可从事建筑工作的人创建“ 数字双胞胎 ” 的一步，使公众更容易查看其记录。

虽然细节可能很复杂，但新南威尔士州政府在解决信息不对称问题方面正走在正确的道路上。但是，仍然必须说服(或要求)各种信息守门员，以释放他们早已出于自身利益隐瞒的信息。谈话

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