2019年第一季度莫斯科地区仓储市场达到34.8万平方米

仲量联行发布2019年第一季度莫斯科地区仓库市场更新。过去两年来，空置率一直在下降。据仲量联行称，莫斯科地区仓储市场的空置率在2019年第一季度下降了0.3个百分点，降至4.2%。根据最近的经验，2019年第一季度的交易量为34.8万平方米，其中60%在二级市场交易。仓库完成率达到13.2万平方米，几乎是2018年第一季度的两倍。

“一方面，主要指标积极的季度动态是仓库市场复苏的信号。另一方面，有许多经济指标，如零售营业额、采购经理人指数(PMI)和经济增长预测，抑制了对未来市场前景的乐观情绪。仲量联行俄罗斯仓库部CIS。他说:“主要的开发商已经开始积极考虑购买莫斯科地区的工业用地，并准备按需实施项目。PNK集团在莫斯科地区拥有最多的新项目，其中包括PNK Park Veshki、PNK Park Pushkino、PNK Park Zhukovskiy。此外，开发商Kholmogory公司和Radius集团宣布恢复投机性建设和扩大现有工业园区。”

值得注意的是，2019年第一季度的新供应主要是投机性开发，其中包括PNK Park Valischevo的新建筑(共计3.1万平方米)和RCS公司在Novoselki的仓库(2.8万平方米)。2019年第一季度，只有60%的完井面积(75000平方米)可供公开市场使用。

另有110万平方米的新仓库房地计划在年底前交付。如果宣布的项目按时交付，每年的仓库完成率将是2018年的1.4倍。

与前一年一样，很大一部分在建项目(53%)在建设阶段就已预先租赁，或最初是为最终用户建造的。其中最大的项目是Solnechnogorsk地区的IKEA DC(9万平方米)，Koledino工业园区的Wildberries DC(5万平方米和4.6万平方米)的第二和第三阶段，以及Valischevo PNK park的Lenta配送中心(7万平方米)。

在2019年宣布交付的重大投机项目中，Logopark管理公司的Sofyino工业园区二期(4.9万平方米)、Atlant园区的新一期(5.4万平方米)和Tomilino开发公司的LP Tomilino新建筑(2.4万平方米)。

莫斯科地区仓库市场的现代仓库库存总计1790万平方米，其中75.5万平方米为闲置空间。“可用空间的大小、位置和质量参差不齐。例如，在85个可用的街区中，有63个是小街区，面积达1万平方米。其结果是，它们并不总是能满足需求，至少在规模上是这样，这导致了空置房屋的持续数量，而与二级市场上交易的数量无关，”俄罗斯仲量联零售和仓库研究主管Oksana Kopylova解释道CIS。

据仲量联行估计，今年全年将有几件大型投机性物品进入市场，导致空置率上升。如果需求居高不下，我们预计空置率将稳定在4-5%的范围内。

2019年第一季度的销量与上一季度和去年同期相当。本季度最大的一笔交易是Mistral贸易公司(由仲量联行团队完成)以超过5.3万平方米的价格收购PNK Park Koledino。其中一项具有里程碑意义的交易是俄罗斯邮政公司在伏努科沃物流中心2号购买了一座5万平方米的新建筑。

2019年第一季度，零售业在需求结构中的领先地位被物流和制造企业夺走，排在第三位，交易量占21%。物流和制造企业表现活跃，分别占需求总量的31%和29%。不过，考虑到未来交易的渠道，我们预计零售业务将在下个季度恢复并加强其地位。

莫斯科地区仓库市场新交易的租金仍在每年每平米3600卢比至3800卢比(不包括增值税和运营费用)之间。在抑制和刺激租金增长的同时，一系列因素也越来越明显。

Evgeniy Bumagin评论道:“特定项目加权平均租金的选择性增长是由于空置率大幅下降，从2018年同比下降8.3%至4.5%。”“此外，建筑成本在增值税增加的背景下的变化，以及加强国家对劳动力和税收法律的监管，是租金上涨背后的因素。”

“另一方面，存在一些限制租金增长的障碍。主要是零售营业额温和增长;因此，零售商的需求增长主要是由整合过程驱动的。”Oksana Kopylova补充道。“此外，房租的压力来自bt项目的高份额，2018年占63%:现有建筑必须与新方案竞争。”

所有上述因素，加上积极的市场指标，使仲量联行分析师预计，根据MKAD的方向和距离，到年底平均租金将增加5- 10%。

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