行业领头羊CRE的优势:预计2020年将有大量交易 包括建筑业

整个俄亥俄州东北部和克利夫兰市场的商业房地产活动依然强劲。有多强?中西部房地产新闻采访了贝尔韦瑟企业克利夫兰办事处的高级副总裁杰夫·穆瑟和泰勒·霍金斯,他们谈到了该州这一地区商业房地产市场的实力。这两个行业老手?他们说,2019年不仅是创纪录的一年,明年也应该是繁忙的一年。

以下是霍金和穆瑟对克利夫兰和俄亥俄州东北部CRE业务的一些看法。

让我们从一个显而易见的问题开始:今年克利夫兰和俄亥俄州东北部的商业房地产市场有多强劲?

杰夫·穆萨:俄亥俄州东北部的商业房地产市场非常强劲。投资者对这一地区的资本提供了大量的兴趣。今年,两个最强的资产类别是多家庭和工业,这可能是你在美国和中西部地区看到的。

有趣的是,我们开始看到来自俄亥俄州东北部以外的投资者的兴趣。我们看到来自沿海和加拿大的投资者希望到我们的地区来购买和开发城里的房产。这确实有助于推动今年的交易数量。

泰勒·霍金斯:俄亥俄州东北部的贷款市场也非常强劲。2018年,我们的团队迎来了创纪录的一年,我们的商业抵押贷款融资接近10亿美元。到2019年,我们将超过10亿美元。所以这是一个很强的记录。大部分资金来自多家庭和工业部门。

为什么在俄亥俄州东北部市场如此强大?

穆瑟:实际上,今年1月开始放缓,美联储的预测利率也增加了。人们担心利率和利率会发生什么。今年余下的一个大司机是美联储,而不是降低利率,并向市场发送一条消息,表明它愿意改变利率。这缓解了许多问题。

我不认为俄亥俄州东北部在2018年年底和2019年年初经历了经济放缓。发生在全国各地。美联储此后所做的一切让投资者和开发商相信,在可预见的未来,利率将会下降,这有助于推动经济活动。

霍金斯:在宏观层面上,对各种类型的公寓和所有类型的工业空间,从奢侈品到劳动力住房,从高海湾,全新的工业空间,到老的、位置良好的工业空间,仍然有很大的需求。今年年中,我们看到活动大幅上升.

你提到了来俄亥俄东北部的外来投资者。是什么把他们带到这里来的?

穆斯:这里有很多很棒的事情。医疗和教育领域是俄亥俄州东北部的大工作司机。关于我们地区的新闻界肯定会在那里得到积极的报道。而且,我们的上限相对于你可以在海岸上得到的速度也给我们带来很大的好处。人们可以来到克利夫兰,比他们能在沿海市场获得更好的产量。

霍金斯:与此同时,我们在过去10年中看到的所有资产类别的新库存数量都落后于其他市场。许多现有库存已经得到改进或吸收。我们对所有资产类别都很严格,这只会增加对这些资产的价值和需求。

我们正在中西部的市场上看到大量新的多家庭建筑。你在克利夫兰市区见过这个吗?

霍金斯:城市核心的公寓单位仍有很大的需求。看看我们的窗户,我们现在可以看到在建的三个新的公寓发展,还有几个已经完成和吸收的公寓。市中心任何多家庭项目的需求都非常强劲。

马瑟:我们现在开始看到的是,那些空巢的人也搬到了市中心。不仅仅是刚从大学毕业的人或者二三十岁的人。我们看到越来越多的人要么是空巢者,要么是职业生涯中更有声望的人。他们要卖掉房子搬到市中心去。这也是多家庭的主要驱动力。

霍金斯:我们也应该说,除了CBD最核心的多家庭市场的增长之外,我们还看到了周围社区对公寓的需求。像俄亥俄城和大学圈这样的地方也出现了显著的增长。

显然,整个中西部地区的工业已经持续了很长一段时间。你为什么认为是这样?

穆瑟:电子商务仍然是主要的驱动力。在投资者方面,工业是一个非常有吸引力的资产类别,因为与办公、住宅或零售相比,目前的资本成本较低。有了仓库空间,当租户搬出去时,更新或刷新空间的成本就不会像对零售商或写字楼一样大。

霍金斯:在俄亥俄州东北部,从零售业向电子商务的转变有一个有趣的故事。我们有几个旧式购物中心被重新开发成亚马逊分销中心。这是个很大的司机。我们还看到中小型企业的制造空间正在增加,占地面积为20 000至30 000平方英尺。这些企业需要高质量的工业空间。

2018年和2019年有多忙,你认为我们会在2020年看到经济放缓吗?无论是在俄亥俄州东北部,还是在中西部?

霍金斯:我看不出基本面上有什么东西,无论是房地产基本面,还是背后的资本,都会指向经济下滑。

马瑟:你为最坏的情况做好准备,希望得到最好的结果。对于开发商和贷方来说,谨慎的做法是要有一种健康的风险意识,以及如果经济放缓可能会发生什么。我们都需要确保我们已经做好了迎接这一目标的准备。但我们现在没有看到任何会立即导致经济放缓的东西。

我们讨论过工业和多家庭,但是办公市场呢?这个部门在俄亥俄州东北部有多强?

马瑟:市中心有很多C级和C级的房产,这些房产已经离线,变成了多家庭。这有助于收紧办公市场。有些物业的空置率很高,但仍未转换。好的,高质量的办公空间在这个市场上仍然很有吸引力。在A级或B级建筑中很难找到大面积的空间。那里没有那么多空位。

霍金斯:我认为2020年及以后将成为克利夫兰CBD的一个很好的任期。供应和需求增长非常有限。这绝对有助于提高对高质量、地理位置良好的办公空间的需求。

零售业呢?那个怎么样?

穆瑟:我想每个人都同意,考虑到个人购物习惯的根本改变,供应过剩。我认为强健的物业和坚固的地点会继续做得很好。没有人认为零售业正在消失,但如果没有强大的基本面,房地产将举步维艰。我们已经看到这个地区有两个商场被改造成了工业用地。它们是很好的地点,但不适合零售。

泰勒:今天零售是关于位置、地点、地点。如果零售物业定位良好,则将使用该土地。我们看到额外的零售转变为自我储存或转换为公寓。其他空间已被快速服务的食物、其他餐馆或其他经验类型的用户所取代。

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